回望2025年，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)在深度調(diào)整過程中面臨一定壓力，也在頂壓前行中展現(xiàn)韌性。我國著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)發(fā)展新動能正在轉(zhuǎn)型中逐步形成。
市場呈現(xiàn)筑底調(diào)整
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整從2021年下半年開始，已經(jīng)延續(xù)4年多時(shí)間。2025年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)筑底調(diào)整態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來源。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)系我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
2025年，我國著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，堅(jiān)定推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。各地區(qū)、各部門形成合力，打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，切實(shí)保障購房人合法權(quán)益，交付風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低，既保證了社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也為房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。各地落實(shí)好政策“組合拳”，持續(xù)釋放政策效應(yīng)，城市政府充分用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。有關(guān)部門統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持市場化、法治化原則，加強(qiáng)銷售資金監(jiān)管，推動地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。
2025年，我國房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長。38個(gè)城市開展老舊住房自主更新、原拆原建，266個(gè)地級及以上城市建立住房保障輪候庫，以需定建、以需定購增加保障性住房供給，穩(wěn)步實(shí)施城中村和危舊房改造，推動無障礙適老化設(shè)施建設(shè)，城市更新取得重要進(jìn)展。各地積極推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個(gè)城市實(shí)施房屋全生命周期安全管理制度試點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈升級不斷加快。
2025年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：
二手房交易量在住房交易總量中的占比明顯提升。2025年，二手房交易面積占比接近45%，較2021年提升了17個(gè)百分點(diǎn)。一些城市二手房交易活躍，上海、深圳、重慶、廈門、沈陽、太原、南昌等城市二手房交易面積明顯增長。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新發(fā)展階段，要把一手房和二手房放在一起看房地產(chǎn)市場全貌。盡管2025年新建商品房銷售面積同比下降，但一二手房交易總規(guī)?；痉€(wěn)定，房價(jià)降幅收窄。
房地產(chǎn)市場分化愈加明顯。不同城市之間、城市中不同區(qū)域之間的市場分化有加大趨勢。經(jīng)濟(jì)動能增長快、人口凈流入以及前一階段庫存壓力不大的城市，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對活躍。一線城市好地段的“好房子”，仍能賣出“日光盤”。2025年12月，70個(gè)大中城市中，長春、上海、吉林、韶關(guān)、三亞等城市，新建商品住宅銷售價(jià)格與上月相比仍在上漲。
嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)增量。2025年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金均比上年下降。我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，由需求旺盛轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供大于求。為此，各地積極“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，庫存壓力較大的城市，政府不再盲目供地，企業(yè)不再盲目拿地上項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場下行主動調(diào)整的結(jié)果，也是各地落實(shí)嚴(yán)控增量的反映。
產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級
我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件已發(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)模式走到了盡頭。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，是加快轉(zhuǎn)型升級。2025年，我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型路徑更加明晰。
房地產(chǎn)行業(yè)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)的模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)正在由“類制造業(yè)”升級為“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營”一體化產(chǎn)業(yè)。
行業(yè)深度調(diào)整中，企業(yè)在做什么？很多企業(yè)開始選擇慢下來，精耕細(xì)作，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品在激烈競爭中立于不敗之地；在大數(shù)據(jù)和人工智能助力下，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地研判、定位規(guī)劃、設(shè)計(jì)建造和營銷推廣等各環(huán)節(jié)精準(zhǔn)決策；有的企業(yè)更加注重與住宅配套的會所建設(shè)，以社群運(yùn)營鏈接業(yè)主，旨在以服務(wù)和運(yùn)營提升居住體驗(yàn)和居住品質(zhì)；有的企業(yè)試圖以個(gè)性化定制贏得客戶，購房者在買房時(shí)可以選擇不同戶型、裝修風(fēng)格、裝修材料、家用電器，交付時(shí)可能每一套住房看起來都不一樣，不再像過去千篇一律；還有的企業(yè)積極投身城市更新，布局建筑改造、老舊街區(qū)廠區(qū)改造；“好房子”科技展上，企業(yè)展出的最新科技成果，正在支撐“好房子”從理想變成現(xiàn)實(shí)。
可見，房地產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中，進(jìn)一步回歸滿足人民對更美好居住生活需要的初心和使命，更加關(guān)注住房品質(zhì)提升。以城市更新為抓手推動城市高質(zhì)量發(fā)展，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供大量轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，探索新發(fā)展模式和路徑。
房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中，我國加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，搭建房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。
在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)項(xiàng)目公司制。項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，嚴(yán)禁企業(yè)總部在項(xiàng)目交付前違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項(xiàng)目資金封閉管理、?？顚Ｓ谩?/span>
在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。這是在“保交房”工作中探索形成的行之有效的辦法，就是一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求。
在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
“好房子”建設(shè)起步成勢
2025年，“好房子”首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。國家強(qiáng)調(diào)建造“好房子”，是由于居民需求總體上正從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對提升居住品質(zhì)愿望更為強(qiáng)烈。我們不缺房子，缺的是“好房子”。
“好房子”應(yīng)該什么樣？《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”。
安全，是要讓人民群眾住得安心放心。“好房子”不僅要房屋主體結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、結(jié)實(shí)，還要水、電、氣、熱和電梯等設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，能對火災(zāi)、燃?xì)庑孤┑缺O(jiān)測預(yù)警，最大限度避免安全事故發(fā)生。
舒適，是要讓人民群眾住得健康舒心。室內(nèi)立體空間尺度適中，功能分區(qū)合理，天然采光和自然通風(fēng)充分利用，建材綠色環(huán)保，室內(nèi)空氣質(zhì)量和隔聲性能良好，溫濕度適宜，滿足人民群眾健康、舒適生活需求。
綠色，是要讓人民群眾住得節(jié)能環(huán)保。通過綜合應(yīng)用各類綠色低碳技術(shù)，提升住房全生命周期綠色環(huán)保性能，更節(jié)水、節(jié)電、節(jié)氣、保溫，既減少家庭使用支出，又為社會節(jié)能降碳。
智慧，是要融合應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、移動通信、人工智能等新一代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)住房設(shè)備智慧響應(yīng)、自動調(diào)節(jié)，讓人們享受到更加高效、個(gè)性化的服務(wù)。
2025年，政府、企業(yè)、社會多方協(xié)同，從標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維等五個(gè)方面，全鏈條推進(jìn)“好房子”建設(shè)。
新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已于2025年5月頒布實(shí)施，這部針對住宅項(xiàng)目的國家標(biāo)準(zhǔn)有14項(xiàng)提升，包括將住宅層高提高到不低于3米，規(guī)定4層起要加裝電梯等。2025年，還舉行了全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽，有近2000個(gè)方案參賽，覆蓋新房子設(shè)計(jì)和老房子更新改造，獲獎方案將大大提升好房子設(shè)計(jì)水平；在全國范圍內(nèi)以“揭榜掛帥”等方式，推動50多類新型建材研發(fā)應(yīng)用；行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)探索構(gòu)建“6633”（六不、六防、三省、三要）、“365”（三用、六優(yōu)、五支撐）等“好房子”建造體系?！昂梅孔印毙枰梅?wù)，有關(guān)部門印發(fā)了住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動方案，物業(yè)服務(wù)迎來繁榮發(fā)展新時(shí)期。
2025年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，對“好房子”建設(shè)作出了全面部署。新房子正在建成“好房子”，老房子也將逐步改造成“好房子”，人民群眾多樣化住房需求將得到更好滿足。
“好房子”建設(shè)是科技、設(shè)備、材料集成應(yīng)用的重要場景，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)正積極投身“好房子”建設(shè)?！昂梅孔印币殉蔀楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新賽道，誰能提供新科技、高質(zhì)量、好服務(wù)，誰就能搶抓新機(jī)遇。
在建造改造“好房子”的同時(shí)，我國還一體化推進(jìn)好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)。開展物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域突出問題集中整治，全國現(xiàn)場檢查住宅小區(qū)35.7萬個(gè)，推動整改問題37.5萬個(gè)。完成106個(gè)完整社區(qū)試點(diǎn)，建設(shè)改造養(yǎng)老托育等各類服務(wù)設(shè)施2000多個(gè)，新增停車位2.6萬個(gè)，增補(bǔ)提升公共活動場地和公共綠地71.3萬平方米。
深挖未來發(fā)展?jié)摿?/span>
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。此外，住房服務(wù)、二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域市場規(guī)模仍然保持較快增長。我國房地產(chǎn)仍有不小發(fā)展?jié)摿ΓD(zhuǎn)型發(fā)展空間依然十分廣闊。
深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑧?yīng)積極擁抱城市更新這片藍(lán)海。房地產(chǎn)與城市更新的深度融合正在為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積蓄新動能。2025年，全國開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.6萬個(gè)，加裝電梯1.4萬部，惠及470多萬居民，改善了居住條件；打造“口袋公園”4700多個(gè)、城市綠道5800多公里，提升了城市人居環(huán)境；建設(shè)改造地下管網(wǎng)15.6萬公里，增強(qiáng)了城市韌性。除老舊小區(qū)改造外，城市更新還包括加強(qiáng)既有建筑改造利用，完整社區(qū)建設(shè)，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，完善城市功能，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護(hù)傳承城市歷史文化等諸多方面，都為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來了新機(jī)遇。
深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，?yīng)更加重視培育地方中小房企。目前，各地涌現(xiàn)出一批規(guī)模適中、小范圍深耕的中小型房企。他們經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)可控，且熟知本地需求、產(chǎn)品不斷迭代、注重物業(yè)管理、培育追隨的粉絲群，在本地口碑良好。
深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑧?yīng)積極培育和發(fā)展住房租賃市場。當(dāng)前，更加注重生活品質(zhì)和靈活居住的年輕消費(fèi)群體，愿意將租房作為長期居住方式。住房租賃市場快速發(fā)展，正深刻重塑我國住房消費(fèi)模式。2025年，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式公布，為住房租賃市場健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障，推動住房租賃市場進(jìn)入法治化、規(guī)范化發(fā)展新階段。
深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，?yīng)關(guān)注房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展。過去，提到房地產(chǎn)，我們更多關(guān)注的是住宅市場。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)步，商業(yè)、辦公、旅游度假、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育等房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域也有望迎來更好發(fā)展。
我們應(yīng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展有信心。在一些房地產(chǎn)庫存較大的城市，消化庫存、市場出清需要時(shí)間。房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g大，但轉(zhuǎn)化為當(dāng)前發(fā)展動力和信心也需要一個(gè)過程。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節(jié)點(diǎn)，新舊模式轉(zhuǎn)換需要時(shí)間，市場行為邏輯轉(zhuǎn)變也需要時(shí)間。國家和地方正在以有力精準(zhǔn)的舉措，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。（經(jīng)濟(jì)日報(bào)“房地產(chǎn)周評”專欄記者 亢 舒）
